70城10月房價出爐,緣何西寧漲幅2.8%領跑全國?

時代周報記者:謝中秀

繼今年2月以2.3%的房價環比漲幅領漲全國后,西寧再次以2.8%的“分數”站上領漲首位。

11月15日,國家統計局發布10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示,10月西寧新房銷售價格環比上漲2.8%,漲幅全國居首。

數據出爐后,時代周報記者第一時間致電西寧市城鄉建設局。后者建議時代周報記者采訪西寧市住房保障和房產管理局的相關部門:“房產信息、房價的增幅或漲幅,是由住房部門進行統計、第三方進行評估的。城鄉建設局并不清楚。”

隨后,時代周報記者就西寧樓市領漲原因及后續是否有“穩房價”措施,致電西寧市住房保障和房產管理局房產市場監管科。該科室工作人員回復時代周報記者:“不接受采訪。”

城鎮人口增加助推西寧樓市上漲

中指研究院百城價格指數數據顯示,2019年10月,西寧新建商品房樣本均價為6968元每平米,環比上月漲幅為0.26%,漲幅并不算太高。但從安居客數據來看,10月西寧新房成交均價為7406元每平米,環比上月漲幅為5.05%。

從更為穩定的二手房數據來看,安居客數據顯示,西寧二手房掛牌均價已經從2017年11月開始連續上漲23個月。截至2019年11月15日,西寧市二手房掛牌均價為8993元每平米。

“近三個月,西寧房子均價上漲的天數有52天,下跌的天數為29天,累計漲幅為9.45%。到11月,該城市均價微漲,漲幅排名位于全國第35位,排名靠前,屬于領漲城市,需要重點關注。”安居客對11月西寧二手房掛牌均價點評指出。

時代周報記者注意到,城市發展及大型房企入駐,或許是西寧房價快速上漲的原因之一。

“縱觀西寧樓市,以前總是給人一種人煙稀少、房價不高的狀態,但自從萬達、綠地、萬科等眾多品牌房企紛紛進駐之后,西寧的發展越來越快,眼看著一座座高樓拔地而起,整個西寧城市的面貌日新月異。”當地房產行業人士曾撰文指出。

11月15日,時代周報記者在西寧市政府官網看到一篇轉載自西寧晚報的報道《淡季不淡!7月西寧樓市仍較火》的文章。報道指出,“2019年西寧住宅銷售市場比較火熱,即便在傳統淡季7月,西寧樓市仍然比較火”、“西寧成為青海州縣地區民眾購房需求的首選”、“城鎮化催生新的人口紅利,是推動西寧房地產發展的主要因素”,并且“隨著大型房企不斷入駐西寧,提升了住房整體品質,營造出良好的居住環境,市民群眾多元化需求得到滿足”。

上述報道還指出,1—7月,西寧新建商品住宅銷售價格延續上年的上漲態勢,除1月與上月持平外,2—7月環比分別上漲2.3%、0.9%、0.5%、0.4%、0.5%和1.1%。7月份西寧市新建商品住宅中,90平方米及90平方米以下新建商品住宅銷售價格環比上漲1.3%,90—144平方米上漲1.4%,144平方米以上銷售價格與上月持平。

除了大型房企入駐外,人口增長也是推動西寧樓市發展的一個因素。“2018年,西寧城鎮人口達170.98萬人,比上年增加3.45萬人,增長2.06%。隨著西寧城鎮化建設進程的不斷加快,可以看出城鎮化催生新的人口紅利,是推動西寧房地產發展的主要因素。”上述報道寫道。

“人口占主要因素。首先,西寧作為青海省的省會城市,在省內有非常強的人口聚集作用;其次,近年來西寧的城市規劃發展對人口起到了吸引作用,支撐了當地房價上漲。”58安居客房產研究院分院院長張波向時代周報記者表示,“大型品牌房企入駐只是從品牌溢價、產品力方面起到了助推作用。”

值得注意的是,“西寧之前的房價基數較低,也是增速較快的一個重要原因。我們留意到,今年以來,往往是二三四線城市房價環比上漲較快,也是基于此類原因——這些城市前幾年上漲偏弱,受板塊輪動影響,房價上漲在今年體現較為明顯。當然部分城市還存在棚改利好拉動需求提升的因素。”張波具體解釋道。

70城房價將保持穩定或微跌

從全國70城范圍來看,全國市場房價仍在延續降溫。

國家統計局數據顯示,10月共有50城新建商品住房銷售價格環比上漲,較9月較少3城,時代周報記者注意到,這已經是新房銷售價格環比上漲城市數量自6月以來的持續第5個月減少。

同時,新房銷售價格環比下跌的城市數量也在增多,從今年上半年的個位數增長到近三個月的兩位數。據統計,10月共有17城新房銷售價格環比下跌。

“‘金九銀十’期間,房企為了回籠資金加快銷售回款,紛紛降價或者打折促銷,更多的城市新建商品價格加入到下跌行列。”諸葛找房數據分析師國仕英分析指出。

在與預期一致的70城房價表現中,張波提醒,“二三線房價漲幅正在加速回落”、“受人才及落戶政策影響,部分城市樓市熱度上升、房價也有所上漲”這兩點值得關注。

“10月二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅,比上月分別回落0.6和0.3個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅,比上月分別回落0.7和0.4個百分點。僅有呼和浩特、西寧環比新房房價還有2個百分點的上漲,而二手房價環比上漲超過2個百分點的城市為零。這顯示出,二三線城市房價正在加速回落。”張波表示。

另外,10月,南京六合、海南三亞及天津等多地頻出人才及落戶政策,從側面對樓市產生刺激作用。“從統計局數據看,三亞10月新房銷售價格環比上漲0.3%,同比上漲4.8%。58安居客線上的數據也明確顯示,10月份三亞找房熱度環比上漲15.7%,成為用戶找房熱度最高的城市。與此同時,向我們主動咨詢海口房源的客人數量明顯增長,環比分別上漲19.5%和23.3%。”張波緊接著指出。

多位專家保持一致觀點,預計未來70城房價仍將保持穩定或繼續微跌。

“臨近年底,房企為加速銷售回款,降價促銷舉措仍在。預計到年底前,各城市房價將保持穩定或微跌態勢運行。二手房價格受新房價格影響,也將保持穩定或者微跌態勢運行。”國仕英表示。

“從2019年1-10月房地產換擋表現來看,調控換擋、城市換擋、利率換擋都已基本落定并發揮出實際效果,預計11月和12月房企的換擋仍將持續,尤其是投資換擋和競爭力換擋會持續推進,全國樓市降溫的態勢在2020年春節前很難出現逆轉。”張波認為。

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